Актуально на 28 марта 2026 г. — С начала года в договор купли-продажи внесён новый обязательный пункт: продавец обязан заявить о наличии/отсутствии у него иностранного гражданства. Это лишь одно из множества обновлений, которые усилили роль юриста в каждой сделке. Ниже приведён подробный перечень всего, что проверяет опытный юрист до того, как вы подпишите передаточный акт.
Проверка продавца
- Личность продавца. Сверяются паспорт, ИНН, СНИЛС, фотография, подпись. При подозрении на подмену — запрос в МВД.
- Дееспособность. Запрашиваеться выписка из ЕГРН о недееспособности или ограничении дееспособности, а также справка из психоневрологического диспансера при наличии индикаторов.
- Второе/третье гражданство. С в договоре отдельной строкой фиксируется отсутствие иностранного подданства (по новым рекомендациям ФНС).
- Брачный статус. Если объект куплен в браке — потребуется нотариальное согласие супруга(и) или разводное свидетельство.
- Мошеннические схемы. Проверяются судебные решения о признании права собственности за пожилым «однодневным» продавцом, наличие доверенностей, выданных недавно и на безвозмездную продажу.
- Запреты и аресты. Онлайн-запрос в ФССП, ИФНС, Росреестр на предмет наложенных арестов, залогов, запретов регистрационных действий.
Проверка объекта недвижимости
- ЕГРН-выписка ЕГРН-ЕГРН. Проверяются:
- кадастровый номер и площадь;
- вид разрешённого использования (ВРИ);
- записи об обременениях (ипотека, аренда, сервитуты);
- история перехода прав (нет ли «цепочки» из 5–7 договоров за 1 месяц).
- Правоустанавливающие документы. Договор долевого участия, ДДУ, акт ввода в эксплуатацию, справка ЕИСЖКХ об отсутствии долгов ЖКХ.
- Перепланировки и самовольные постройки. Запрос в БТИ, сравнение поэтажного плана и техпаспорта.
- Кадастровая стоимость. Проверка на «заниженность» для снижения налоговой базы; сравнение с рыночной оценкой.
- Экологические и инфраструктурные ограничения. Проверяется попадание объекта в зону будущих дорог, газопроводов, планировки реновации.
Проверка договора купли-продажи
Юрист внимательно читает каждый параграф:
- Цена и порядок расчётов. Прописан ли аванс/задаток, условия возврата при расторжении, порядок перечисления через банковскую ячейку или аккредитив.
- Условия передачи. Дата, время, состав передаточного акта, акт приёма-передачи ключей, передача показаний счётчиков.
- Ответственность сторон. Неустойка за просрочку регистрации, сохранение технического состояния квартиры до передачи.
- Особые условия 2026 г. Указание на отсутствие гражданства РФ у продавца иностранного гос-ва, а также подтверждение, что средства не используются для легализации доходов (анти-откатные формулировки);
Финальные меры безопасности
Перед регистрацией прав юрист:
- делает финальный запрос в ЕГРН (срок действия выписки — 5 дней);
- сверяет личности сторон в Росреестре при подаче документов через МФЦ;
- контролирует подписание передаточного акта в присутствии нотариуса или в режиме онлайн-видеоконференции (новый сервис Росреестра).
Контакты для обращений и получения юридической помощи
Если вы планируете сделку или уже столкнулись с подозрительными обстоятельствами, обращайтесь к проверенным специалистам:
- Федеральная палата адвокатов РФ
Сайт: https://fparf.ru
Телефон: +7 -95 787-50-50 - Росреестр (Единая горячая линия)
Сайт: https://rosreestr.gov.ru
Телефон: ###-###-#### - Круглосуточная служба «Юрист Онлайн»
Сайт: https://urist-online.net
Телефон/WhatsApp: +7 -95 108-22-33 - Региональные коллегии адвокатов (по Москве):
МКА «Московская коллегия адвокатов»
Адрес: Москва, ул. Знаменка, 14/1, офис 401
Телефон: +7 -95 933-95-00 - МФЦ «Мои документы» (для подачи документов в Росреестр):
Сайт: https://mfc.ru
Телефон: ###-###-####
Главное правило 2026 года: не подписывайте ни одного документа, пока не убедитесь, что всё проверено юристом. Сэкономленные сегодня 30 000 руб. на экспертизе могут превратиться в потерю миллионов завтра.