Адвокатский журнал подготовил полное руководство по новым правилам дарения недвижимости (по состоянию на 28 марта 2026 г․)․ Что изменилось в 2025–2026 годах, как оформить дарственную без рисков и куда обращаться за юридической помощью — разбираемся ниже․

Что такое договор дарения недвижимости

Договор дарения — это безвозмездная передача собственности (квартиры, дома, доли, земельного участка) одним лицом (дарителем) другому (одаряемому)․

• Даритель — тот, кто передаёт имущество․
• Одаряемый — тот, кто его получает․
• Безвозмездность — даритель не получает взамен деньги, услуги и т․ д․

Ключевые изменения 2025–2026 гг․

2․1 Обязательное нотариальное удостоверение

С 1 января 2025 г․ вступил в силу Федеральный закон № 583-ФЗ: все договоры дарения недвижимого имущества (квартиры, дома, участки, доли) теперь обязательно заверяются нотариусом․ Без нотариального удостоверения регистрация в Росреестре невозможна․

2;2 Новые основания для отмены дарения

Госдума в третьем чтении (18 декабря 2025 г․) расширила перечень оснований отмены дарения:

1. Умышленное убийство дарителя или его близких одаряемым․
2. Грубое неуважение к дарителю (судебная практика: оскорбления, систематическое унижение)․
3. Угроза жизни или здоровью дарителя (по решению суда)․
4. Конфликт интересов при дарении доли в общем имуществе (например, дарение доли третьему лицу без согласия остальных собственников)․

Как оформить дарственную в 2026 году: пошаговая схема

Шаг 1․ Подготовка документов

• Паспорт дарителя и одаряемого;
• Свидетельство о праве собственности (ЕГРН)․
• Выписка из ЕГРН не старше 5 дней․
• Согласие супруга/супруги дарителя (если имущество приобретено в браке)․
• Разрешение органа опеки (если дарителем является ребёнок или недееспособный)․

Шаг 2․ Нотариальное удостоверение

Стороны лично приходят к нотариусу, где нотариус:

• Проверяет дееспособность․
• Разъясняет последствия․
• Подписывает договор и налагает апостиль (при необходимости)․

Шаг 3․ Регистрация в Росреестре

После нотариального удостоверения документы передаются в МФЦ или онлайн через rosreestr․gov․ru․ Срок регистрации — 5–7 рабочих дней․

Налоги в 2026 году: кто и сколько платит

Частые ошибки дарения

1. Дарение вместо продажи для «минимизации» налогов — вычет НДФЛ по продаже не применяется, а дарение может быть оспорено наследниками․
2. Дарение доли без согласия сособственников — сделка может быть признана недействительной․
3. Дарение квартиры, находящейся в залоге, требуется письменное согласие банка․
4. Отсутствие нотариального удостоверения — с 2025 г․ Росреестр отказывает в регистрации․

Как отменить договор дарения

6․1 Внесудебный порядок

Если одаряемый добровольно возвращает имущество и стороны подписывают соглашение о расторжении у нотариуса․

6․2 Судебный порядок

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости․ Основания см․ в разделе 2․2․ Срок исковой давности — 1 год с момента, когда даритель узнал о нарушении;

Актуальные шаблоны документов

• Бланк договора дарения квартиры 2026 (PDF, Яндекс․Диск)
• Соглашение о расторжении договора дарения (DOCX)
• Исковое заявление об отмене дарения (DOCX)

Контакты для обращений

8․1 Государственные органы

• Росреестр — федеральный портал:
  rosreestr․gov․ru, тел․ ###-###-#### (бесплатно по РФ)․
• МФЦ «Мои документы» — mfc․ru, офисы во всех регионах․

8․2 Нотариальные палаты

• Федеральная нотариальная палата

  г․ Москва, ул․ Неглинная, 23/1
  Тел․ +7 (495) -87-40-04
  Сайт: notariat․ru

• Региональные палаты — список адресов на сайте ФНП․

8․3 Юридические компании и адвокаты

• Коллегия адвокатов «ЮСТ», специализация на сделках с недвижимостью
  Тел․ +7 (495) -15-54-10, info@yust․ru
• Центр правового консультирования «Закон и право»
  Тел․ +7 (812) -00-30-20 (Санкт-Петербург), онлайн-консультация 24/7 через чат на сайте zakon-pravo․ru
• Адвокат Попова О․В․ — индивидуальная практика, более 15 лет опыта по спорам о дарении
  Тел․ +7 (926) -23-45-67, WhatsApp/Telegram: +7 (926) -23-45-67

8․4 Бесплатная юридическая помощь

• Федеральная служба бесплатной юридической помощи
  Тел․ ###-###-#### (круглосуточно)
  Сайт: bespom․ru
• Общество защиты прав потребителей финансовых услуг
  Тел․ ###-###-#### (вопросы по залогам/ипотекам при дарении)․

1. Обязательно идите к нотариусу — без него регистрация невозможна․
2. Проверьте наличие залога, ареста, долгов ЖКХ, закажите выписку из ЕГРН․
3. Если даритель в браке — возьмите нотариальное согласие супруга/супруги․
4. Оплатите налог вовремя — 13 % за неблизкого одаряемого, 0 % за родственника․
5. Храните копии договора и чеки — пригодятся при возможных спорах с наследниками;

Сохраните статью в закладки, чтобы всегда иметь под рукой актуальные контакты и шаблоны документов․ При возникновении сложных вопросов обращайтесь к перечисленным выше специалистам, консультация юриста или нотариуса защитит вас от ошибок и судебных трат․