Продажа недвижимости — это не только вопрос цены, но и грамотного юридического оформления.
Ниже собраны ключевые рекомендации юристов, которые помогут избежать «ловушек» на аукционе,
в нотариальной конторе и в суде. Все советы выстроены в единую логику: от подготовки документов до
получения денег и снятия рисков в будущем.

Проверьте «чистоту» квартиры

• ЕГРН-выписка. Закажите её онлайн через Росреестр или МФЦ: убедитесь, что объект не находится
  под залогом, арестом или обременением.
• История переходов прав. Анализируйте цепочку собственников минимум за последние три года

  (вдруг есть «эффект Долиной», когда наследники пытаются оспорить сделку).

• Прописанные лица. Потребуйте выписку из домовой книги и «Форму-9» — все ли выписались?
  Иначе регистрация нового собственника будет невозможна.

Подготовьте документы заранее

1. Документы собственника: паспорт, СНИЛС, ИНН, свидетельство о праве собственности или ЕГРН-выписка.
2. Разрешения третьих лиц:
   • согласие супруга/супруги (нотариально);
   • разрешение органов опеки при продаже доли ребёнка.
3. Технический паспорт БТИ с актуальной планировкой (если были перепланировки — узаконьте).
4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Выберете безопасную схему расчётов

Составьте договор купли-продажи

Краткий чек-лист:

• Точный адрес, кадастровый номер, площадь.
• Цена прописью и цифрами.
• Способ и сроки передачи денег.
• Ответственность сторон за неисполнение.
• Пункт о том, что квартира передана без обременений и долгов ЖКХ.

Шаблон прямого запроса в налоговую

ИФНС России № ___
от (Ф. И. О. продавца)
Прошу предоставить справку о наличии/отсутствии налоговой задолженности
и подтвердить освобождение от НДФЛ при продаже квартиры,
полученной в наследство (ст. 217.1 НК РФ).
Приложения:
Копия свидетельства о праве собственности.
Копия свидетельства о наследстве.

Подайте заявление в Росреестр

С 2026 года заявление можно подать:

1. Через МФЦ (живая очередь или электронная запись).
2. В личном кабинете на rosreestr.gov.ru.
3. Через «Госуслуги» (авторизация по ЭЦП).

Срок регистрации — 7 дней, госпошлина, 2000 ₽ для физлиц.

Получите деньги и снимите риски

• Акт приёма-передачи. Подписывается в день последнего платежа: фиксируйте счётчики, состояние квартиры.
• Страховка от регрессных требований. Позже можно оформить полис «титульное страхование» на 3-5 лет.
• Запрос в налоговую: если квартира была в собственности менее 3 или 5 лет, не забудьте подать 3-НДФЛ.

Контакты для обращений

Если в процессе сделки возникнут вопросы, круглосуточно помогают:

• Федеральная нотариальная палата, info@notariat.ru, тел. ###-###-####.
• Бесплатная юридическая консультация по недвижимости — пишите в Твиттер @sovetyurist или на почту
  fokinemail.ru.
• Горячая линия Росреестра — ###-###-#### (звонок по РФ бесплатный).

Самое главное помнить:

Любую сделку начинайте с проверки документов и заканчивайте актом приёма-передачи.
Тогда «бабушкины схемы» и «эффект Долиной» обойдут вас стороной, а покупатель и продавец
останутся довольны друг другом и законом.