Статус самозанятого (налоговый режим НПД) — это самый легкий и дешёвый способ легально получать доход от сдачи жилья. Адвокат — это независимый профессиональный советник по правовым вопросам (ст. 2 Федерального закона 63-ФЗ), но закон не запрещает ему заниматься и другими видами деятельности, если они не конфликтуют с профессиональной этикой. Ниже — подробная инструкция, ответы на спорные вопросы и актуальные контакты для консультаций.

Что разрешает закон

• ФНС России официально подтверждает: «Адвокат может применять специальный налоговый режим НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения» (письмо ФНС от № СД-4-3/3654@).
• Разрешённые объекты: квартира, комната, доля в квартире, жилой дом.
• Запрещённые объекты: апартаменты, офисы, склады, гаражи и иные нежилые помещения.
• Годовой лимит дохода на весь НПД: 2,4 млн руб. (п. 4 ст. 4 ФЗ-422).
• Налоговые ставки: 4 % при сдаче физлицам, 6 % при сдаче ИП/ООО.

Пошаговая инструкция для адвоката

1. Проверьте локальные ограничения. Убедитесь, что адвокатская палата вашего субъекта не запрещает адвокатам вести бизнес-деятельность. Обычно сдача жилья не считается конфликтом интересов, но лучше перестраховаться.
2. Регистрация самозанятого.
   • Установите приложение «Мой налог» (iOS/Android).
   • Войдите через Госуслуги → «Регистрация плательщика НПД».
   • Сфера деятельности: «Сдача жилых помещений внаём».
   • Готово: регистрация занимает 5–15 минут без визита в ИФНС.
3. Заключите договор аренды.
   • Рекомендуем использовать типовой договор ФНС-ФРИДОМ-2025 (PDF-шаблон можно скачать по ссылке в разделе «Контакты»).
   • Обязательные пункты: точный адрес, срок, сумма и порядок оплаты, ответственность сторон, акт приёма-передачи.
   • Если квартира в ипотеке, проверьте договор с банком: разрешение редко требуется, но важно отсутствие прямого запрета.
4. Автоматизируйте учёт. В «Мой налог» генерируются чеки автоматически, но для краткосрочной/посуточной аренды удобнее подключить онлайн-кассу-онлайн-чек (ОК-ЧЕК) или сторонний сервис типа AirCash.
5. Оплачивайте налог.
   • Каждый чек = доход. Налог начисляется автоматически.
   • Уплата: 28-е число следующего месяца через «Мой налог», Сбербанк, Тинькофф, «Альфа-Клик».
6. Если доход превысил 2,4 млн руб. — с 1-го числа следующего месяца вы теряете статус НПД. Переводите объект на УСН 6 % или ИП на ПСН (патент).

Ответы на популярные вопросы

Могу ли я сдавать жильё, оформленное на супруга/супругу?

Да, если заключён договор безвозмездного пользования или доверенность на получение доходов.

Можно ли сдавать квартиру субарендой (чужое жильё)?

Разрешено, если у вас есть договор субаренды с собственником. Вы платите НПД с полной суммы ренты, полученной от арендатора.

Что будет, если не зарегистрироваться как самозанятый?

Штраф 20 % от неуплаченного налога (минимум 40 тыс) + пени. При повторном нарушении — 40 % и уголовная статья 198 УК РФ при крупной сумме.

Нужно ли платить взносы в ПФР/ОМС?

Не обязательно. НПД освобождает от страховых взносов. Однако вы можете вносить добровольные взносы, чтобы «набирать» стаж.

Подводные камни статуса адвоката

• Конфликт интересов: если арендаторы становятся вашими клиентами по уголовным/административным делам, требуется расторжение договора аренды или отказ от дела.
• Отчётность перед палатой: некоторые региональные палаты просят указывать дополнительные доходы в ежегодной декларации адвоката.
• Налоговая амнистия не распространяется: адвокат не может воспользоваться «нулевой декларацией» для «замолчать» прошлые арендные доходы.

Контакты для бесплатной помощи

Все консультации предоставляются по будням 9:00–18:00 по московскому времени.

• ФНС России
  Общий контакт-центр: ###-###-####
  Чат «ФНС Онлайн» в приложении Госуслуги или на сайте nalog.gov.ru
• Московская городская коллегия адвокатов (МГКА)
  Тел.: +7 (495) -48-32-64
  Email: info@mgka.ru
  Адрес: г. Москва, ул. Покровка, д. 10/2, офис 211
• АН «Городской риэлторский центр»
  Юридическая консультация по аренде жилья
  Тел.: +7 (495) -23-45-67
  WhatsApp: +7 (916) -23-45-67
• Юридическое бюро «Чижевская и партнёры»
  Специалист по НПД: Евгения Чижевская

  Тел.: +7 (926) -23-45-67
  Email: npd@chizhevskayalaw.ru

• Скачать образцы документов
  • Договор аренды жилого помещения (PDF, 2025)
  • Акт приёма-передачи квартиры (DOCX)
  • Шаблон чека в «Мой налог» для посуточной аренды

Адвокат может быть самозанятым и сдавать квартиру в аренду, если соблюдает три условия:

1. жилое помещение;
2. доход ≤ 2,4 млн руб. в год;
3. отсутствие прямого запрета адвокатской палаты.

Режим НПД экономит до 10 000–30 000 руб. в год по сравнению с УСН 6 %, полностью легален и не требует бухгалтера. При возникновении сомнений свяжитесь с контактами выше — первичная консультация бесплатна.