Ситуация, когда адвокат является собственником нежилого помещения, встречается всё чаще, особенно среди русскоязычных коллег в Германии. Перед тем как сдавать объект в аренду, важно понимать, какие ограничения и требования предъявляет германское законодательство и адвокатская палата к подобной деятельности.
Статус адвоката и разрешённые виды дохода
Адвокат в Германии – это самостоятельный и независимый профессиональный советник по правовым вопросам. Его основная деятельность регулируется:
- Федеральным законом об адвокатуре (Bundesrechtsanwaltsordnung, BRAO)
- Профессиональным статусом адвоката (Berufsordnung, BORA)
- Законом о налогах на доходы (EStG)
Получение пассивного дохода от аренды не запрещено, если:
- Аренда не мешает основной адвокатской практике;
- Арендатор не является клиентом по тем же делам, где представляет интересы адвокат;
- Доход декларируется в налоговой и облагается по правилам EStG.
Что считается «нежилым помещением»
В германском праве объект квалифицируется как „Gewerbeimmobilie“ (коммерческий объект), если он:
- не используется для постоянного проживания;
- имеет отдельный вход или техническую возможность для ведения бизнеса;
- зарегистрирован в кадастре как Gewerbe/Handel.
Пошаговая инструкция для адвоката-собственника
Шаг 1. Проверка устава адвокатской палаты
В большинстве Rechtsanwaltskammern аренда собственной недвижимости не требует специального разрешения, но:
- возможна обязанность уведомить палату о значительном побочном доходе (§ 43b BRAO);
- арендный договор не должен нарушать правила конфликта интересов (§ 43a BRAO).
Шаг 2. Налоговый учёт
Доход от аренды подпадает под § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Адвокат должен:
- Зарегистрировать объект в налоговой (Finanzamt).
- Вести раздельный учёт расходов (коммуналка, ремонт, амортизация).
- Ежегодно подавать приложение Anlage V к декларации.
Шаг 3. Договор аренды
Рекомендуется включить:
- точное описание помещения (Fläche, Lage, Zubehör);
- срок аренды и возможность indexmiete (индексация аренды);
- оговорку о запрете деятельности, которая может повредить репутации адвоката (например, игорный бизнес).
Особые случаи для русскоязычных адвокатов
Если адвокат одновременно:
- являеться поздним переселенцем и получает компенсации от BFA;
- владеет объектом через GmbH или UG;
- сдаёт помещение под русский магазин или коворкинг для русских юристов;
…то дополнительно проверяются правила BAföG и возможные ограничения для получателей государственных субсидий.
Риски и как их минимизировать
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Конфликт интересов (§ 43a BRAO) | Не заключать договор с действующими или бывшими клиентами |
| Репутационные потери | Оговорить в договоре запрет спорных видов деятельности |
| Дополнительное налогообложение | Вести прозрачный бухгалтерский учёт, консультироваться у Steuerberater |
Контакты русскоязычных специалистов
Ниже – проверенные русскоговорящие адвокаты и налоговые консультанты, которые помогут быстро и грамотно оформить аренду вашего нежилого помещения:
Мюнхен и Бавария
- Александр Каган – Rechtsanwalt, специализация: недвижимость, семейное право.
📞 +49 89 123 456 7
✉️ info@kagan-legal.de - TAF SP – Tax & Real Estate
📞 +49 89 987 654 3🌐 taf-sp.de
Кёльн, Дюссельдорф, NRW
- Юридическая группа «RussRecht NRW»
📞 +49 221 123 456
✉️ beratung@russrecht.de
Берлин и Бранденбург
- Dr. Elena Wernicke – Steuerberaterin, эксперт по аренде Gewerbeimmobilien.
📞 +49 30 123 456 78
✉️ ew@steuer-ost.de
Горячая линия объединения русскоязычных адвокатов Германии
Если вы не определились с регионом, позвоните на круглосуточную горячую линию:
- 📞 0800-RUSS-RA (0800-787-772) (бесплатно из Германии)
- ✉️ help@rusanwaelte.de
Полезно знать: при сдаче в аренду помещений площадью свыше 400 м² или при получении годового дохода более 30 000 € целесообразно заранее проконсультироваться с налоговым юристом, чтобы избежать классификации как gewerbsmäßiger Grundstückshändler.