Дата актуализации: 28 марта 2026 г.

Каждая сделка с недвижимостью — это риск столкнуться с мошенничеством, скрытыми долгами или «бабушкиной схемой». Ниже, единый чек-лист от юриста Андрея Малова и других экспертов, который поможет и продавцу, и покупателю избежать ошибок и финансовых потерь.

Проверка продавца: кто перед вами?

1. Основной документ: выписка ЕГРН (в цифровом виде с 2025 г. выдаётся только через Госуслуги или МФЦ).
   В выписке должны быть указаны:
   • ФИО собственника или ЕГРИП/ИНН юрлица;
   • вид права (собственность, долевая, аренда);
   • обременения (ипотека, арест, сервитут).
2. Доверенность. Если квартиру продаёт представитель, проверьте:
   • срок действия (не должен быть просрочен);
   • наличие нотариального заверения;
   • точный перечень полномочий (именно «право продажи», а не просто «ведение дел»).
3. Справка об отсутствии банкротства. Запрашивается на сайте ЕФРСБ (официальный реестр) по ИНН/СНИЛС продавца.

Проверка самой квартиры: юридическая «чистота»

Ключевые документы, которые обязательно запрашивают у продавца

• ЕГРН (выписка не старше 5 рабочих дней).
• Технический паспорт БТИ. Сверяем план: зафиксирована ли незаконная перепланировка?
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ. Берётся в УК или на портале Госуслуг.
• Разрешение органов опеки (при несовершеннолетних в собственниках).
• Нотариальное согласие супруга/супруги. Даже если квартира получена «по наследству» во время брака.

Подводные камни 2026 года

1. Схема Долиной. Пожилой собственник после сделки подаёт в суд, заявляя, что «продал по дешёвке из-за заблуждения».
   Как защититься:
   • прикладывать к договору независимую оценку;
   • фиксировать видео-консультацию нотариуса, где продавец подтверждает, что «всё понимает и добровольно продаёт»;
   • держать переписку (e-mail, мессенджеры) — она может стать доказательством.
2. Лжё-банкиры и «сотрудники ФСБ». Звонят, просят «подтвердить право собственности» и уговариют подписать доверенность. Правило: любые проверки проводятся только через МФЦ или в отделении банка при личном визите.

Продавцу: чек-лист подготовки к сделке

Сбор документов

Этапы предпродажной подготовки

• Очистка обременений. Если есть ипотека — заранее запрашиваем у банка «справку о возможности досрочного погашения» и бронируем дату сделки.
• Легализация перепланировки. Собираем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после перепланировки, если она была.
• Фото- и видеофиксация состояния квартиры. Пригодится, если покупатель после сделки заявит о «скрытых дефектах»;

Покупателю: как безопасно внести деньги

1. Банковская ячейка (эскроу). Деньги лежат до регистрации перехода права в Росреестре.
2. Аккредитив. Удобен при ипотеке: банк перечисляет средства сразу после получения выписки ЕГРН.
3. Нотариальное удостоверение договора. С 2025 г. обязательно, если в сделке задействованы доли несовершеннолетних.

Пять документов, которые нельзя выбрасывать никогда

Юристы настоятельно рекомендуют хранить как минимум:

• подлинник договора купли-продажи;
• акт приёма-передачи;
• выписку ЕГРН после перехода права;
• квитанции о погашении ЖКХ;
• чеки за услуги нотариуса и оценщика.

Где получить оперативную юридическую помощь (контакты и сервисы)

Если вы уже столкнулись с подозрительной схемой или хотите «раз и навсегда» закрыть все риски, обращайтесь:

• Бесплатная юридическая консультация по недвижимости Росреестра
  Телефон: ###-###-#### (РФ, круглосуточно)
  Сайт: rosreestr.gov.ru
• Колл-центр Фонда защиты прав граждан при сделках с недвижимостью
  Телефон: ###-###-#### (Пн–Пт 09:00–18:00 Мск)
  E-mail: help@fzpg.ru
• Чат-бот «Жилищный юрист» в Telegram
  @zhilurist_bot, мгновенная проверка ЕГРН, расчёт налогов, защита от мошенников.
• Адвокат Андрей Малов и партнёры (Москва)
  Офис: ул. Большая Полянка, 10, офис 402
  Телефон: +7 -95 500-55-00
  Сайт: malov.ru

1. Никогда не верьте только на слово. Проверяйте каждый документ в официальных базах.
2. Не экономьте на проверке. Потраченные 10–15 тыс. руб. на юриста дешевле потери миллиона.
3. Фиксируйте всё письменно. Любые договорённости — в договоре или дополнительном соглашении.
4. Только через нотариуса или эскроу. Риск «лишиться квартиры и денег» сводится к нулю.
5. Храните документы 10+ лет. Они пригодятся при продаже, дарении или наследовании.

Важно! Информация обновлена по состоянию на 28 марта 2026 г. Законодательство меняется, перед каждой сделкой перепроверяйте правила на официальных сайтах или у своего юриста.