Квартира — самый дорогой актив, который покупает большинство россиян за всю жизнь. Ошибка при сделке может привести к потере миллионов рублей, судебным спорам и даже выселению. Задайте юристу все перечисленные ниже вопросы, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Проверка правоустанавливающих документов

• Есть ли у продавца полный комплект правоустанавливающих документов?
  Попросите показать: ЕГРН-выписку, выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, если продавец — ИП/компания, предыдущий договор купли-продажи или дарения, приватизационный акт и т.д.
• Когда и каким способом продавец получил квартиру?
  Особенно важно, если квартира досталась по наследству, дарению или приватизации. В этих случаях есть риск появления претензий от других наследников.
• Есть ли обременения (аресты, залоги, долги ЖКХ)?
  Запросите свежую выписку из ЕГРН. Обременение не всегда отображается на публичной кадастровой карте.

Продавец и его полномочия

• Является ли продавец собственником?
  Сравните паспортные данные в договоре с выпиской ЕГРН. Если фИО совпадают — ОК.
• Если квартира в общей долевой собственности:
  • Есть ли письменное согласие супруга/супруги на продажу?
  • Если продавец — доверенное лицо, проверьте доверенность на подлинность (реестр Минюста РФ) и срок её действия.
• Несовершеннолетние собственники или прописанные дети?
  Потребуется разрешение органа опеки на сделку. Без этого договор купли-продажи не зарегистрируют.

Объект и технические характеристики

• Соответствует ли фактическая планировка документам БТИ?
  Просите фотографии с техпаспортом, а лучше — вызовите техника БТИ для поверки.
• Имеются ли самовольные перепланировки?
  Если есть — требуйте узаконить через МФЦ до сделки, иначе Росреестр откажет в регистрации.
• Каковы площади: общая, жилая, кухня?
  Расхождения в 0,1 м² могут повлиять на ипотеку и кадастровую стоимость.

Финансовые вопросы

• Какой порядок расчётов?
  1. Банковская ячейка (аккредитив)
  2. Депонирование денег у нотариуса (надежнее всего)
  3. Эскроу-счёт (если ипотека/долевое участие)
• Кто оплачивает нотариальные расходы и госпошлину?
  По умолчанию — стороны делят 50/50, но можно оговорить иначе в договоре.
• Какие скрытые платежи могут возникнуть?
  Пеня за просрочку, долг ЖКХ, услуги регистратора, страховка по ипотеке и др.

Риски и страхование

• Можно ли застраховать титул (право собственности)?
  Да, полис страхования «титула» покрывает потерю права собственности по решению суда.
• Нужна ли страховка при ипотеке?
  Обязательно — для квартиры и жизни заёмщика.

Ипотека и альтернативные схемы

• Одобрена ли ваша ипотека?
  Уточните сумму, срок, процентную ставку и комиссии.
• Если банк откажет в выдаче ипотеки, что будет с задатком?
  Обязательно включите в предварительный договор пункт о возврате задатка.
• Есть ли возможность применить материнский капитал/субсидии?
  Проверьте у ПФР и местного МФЦ: документы и сроки подачи.

Сроки и этапы сделки

1. Предварительный договор + задаток
2. Подготовка пакета документов (≈3–7 дней)
3. Оформление ипотеки (если нужна)
4. Подписание основного договора у нотариуса
5. Подача на регистрацию в Росреестр (в среднем 5–9 рабочих дней)
6. Получение свежей выписки ЕГРН и ключей

Контакты юристов и компетентных органов

Горячие линии и сайты для оперативной проверки:

• Росреестр (ЕГРН, кадастровая стоимость, обременения)
  Тел.: ###-###-####
  Сайт: rosreestr.gov.ru
• Федеральная нотариальная палата (проверка доверенностей и нотариусов)
  Тел.: ###-###-####
  Сайт: фнп.рф
• МФЦ «Мои документы» (запись, консультации, подача на регистрацию)
  Единый номер: ###-###-####
  Сайт: mfc.gov.ru
• Консультации юриста по недвижимости
  • Региональный центр правовой помощи (бесплатно): ###-###-####
  • Частные юристы: ищите на pravo.ru или юрист-онлайн.рф

Краткий чек-лист перед сделкой

1. ✓ Проверил выписку ЕГРН (не старше 5 дней).
2. ✓ Убедился в отсутствии обременений и зарегистрированных детей.
3. ✓ Получил согласие супруга/опеки при необходимости.
4. ✓ Подписал предварительный договор и зафиксировал задаток.
5. ✓ Уточнил порядок расчётов с продавцом и банком.
6. ✓ Застраховал титул и жизнь (если ипотека).

Помните: лучше потратить 1 час на консультацию юриста, чем годы на судебные разбирательства. Если что-то вызывает сомнение, остановитесь и проконсультируйтесь!