Сдача апартаментов (или иной недвижимости) в аренду под юридический адрес — это не только дополнительный доход, но и обязанность по уплате налогов. Ниже разберёмся, как именно рассчитывается и уплачивается НДФЛ, если физическое лицо оказывает такие услуги юридическому лицу в 2026 году.
Что считается «услугой» в контексте сдачи апартаментов под юридический адрес?
- Аренда помещения — фактическая передача площади.
- Предоставление юридического адреса — возможность зарегистрировать в помещении компанию (почтовое обслуживание, копия свидетельства о собственности).
- Дополнительные сервисы (почтовое обслуживание, секретариат, пересылка корреспонденции).
Кто является налоговым агентом?
В большинстве случаев юридическое лицо-арендатор выступает налоговым агентом и самостоятельно удерживает 13 % (или 15 %, см. ниже) НДФЛ из дохода физлица и перечисляет в бюджет.
Исключение: если договор заключён с индивидуальным предпринимателем, который работает на упрощёнке или ПСН, НДФЛ не удерживается.
Ставки НДФЛ в 2026 году
- 13 % — для резидентов РФ при годовом доходе ≤ 5 млн руб.
- 15 %, для резидентов РФ на доход свыше 5 млн руб.
- 30 % — для нерезидентов РФ.
Как физлицу отчитаться и заплатить налог самостоятельно
Если юрлицо не является налоговым агентом (например, договор «гражданско-правового характера» без признаков аренды), физлицо обязано:
- Зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.
- До 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 года уплатить налог.
Профессиональный налоговый вычет 20 %
Физлицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 20 % без подтверждения расходов (п. 9 ст. 221 НК РФ). Пример:
Доход за год, 1 200 000 руб.
Вычет 20 % = 240 000 руб.
Налогооблагаемая база = 960 000 руб.
НДФЛ 13 % = 124 800 руб.
Пример расчёта с учётом повышенной ставки 15 %
Доход за 2026 год — 6 500 000 руб.
5 млн × 13 % = 650 000 руб.
1,5 млн × 15 % = 225 000 руб.
Ответственность за неуплату или задержку
- 20 % штраф от суммы неуплаченного налога.
- 40 % — при доказанном умысле.
- Пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Чек-лист действий для физлица
- Проверьте, кто налоговый агент.
- Если агент есть, получите справку 2-НДФЛ до 1 марта 2027.
- Если агента нет — заполните 3-НДФЛ и уплатите налог.
- Сохраняйте договор аренды, акты приёма-передачи, платёжные поручения.
Когда выгодно стать ИП
Если годовой доход > 1 млн руб., можно зарегистрировать ИП и перейти на патент (ПСН). Пример расчёта для Москвы (2026, код 16 «аренда недвижимости»):
- Потенциальный доход, 1 000 000 руб.
- Ставка 6 % → 60 000 руб. за год.
- Дополнительно — фиксированные взносы 49 500 руб.
Контакты для обращений
- ФНС России (горячая линия)
Телефон: ###-###-####
Сайт: nalog.gov.ru - Мой налог (при самозанятости)
Приложение «Мой налог» в App Store / Google Play - Портал госуслуг
gosuslugi.ru → раздел «Налоги и финансы» - Консультация налогового юриста
Ассоциация налоговых консультантов РФ, e-mail: info@taxadvisor.ru - Московская коллегия адвокатов «Статус»
Телефон: +7 (495) -45-68-64
Главное запомнить
- Доход всегда облагается НДФЛ, пока не применён спецрежим.
- Налоговый агент должен удержать налог в момент выплаты.
- Самостоятельная декларация 3-НДФЛ подаётся раз в год.
- Документы нужно хранить не менее 4 лет.